2018成都樓市最新消息 一二線樓市將觸底緩慢回升,三四線可能再也沒這個機會了

發布時間:2019-01-13 12:14:35   來源:研究    點擊:   
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原標題:一二線樓市將觸底緩慢回升,三四線可能再也沒這個機會了

中國的房地產是有著明顯的周期的。

過去,中國的房地產經歷了兩個完整的周期,目前我們正在經歷第三輪周期的底部,未來將會逐漸爬升。這種結論不難得出,各大城市依然非常依賴房地產,整體資金面也趨于寬松,政策也已經觸及底部。

而在房地產的周期中,不同城市之間差異還是比較明顯的。

比如2009年至2011年第一輪上漲周期中,一線城市漲幅非常明顯,但中小城市漲幅就十分有限,有數據顯示,在2009年至2011年,一線城市整體漲幅在26%左右,而二線城市和三四線城市平均漲幅只有15%和7%。

隨后的第二輪上漲周期中,即2012年上半年到2014年上半年,一線城市漲幅約為6%,但同期三四線城市房價卻在下跌,一直延續到2015年下半年。

前兩輪上漲過程中,三四線城市基本沒有得到什么利好,也正因為如此,這些城市累積了巨量庫存。以致在第三輪上漲周期中,定向去庫存成為重中之重。也正因為如此,本輪房地產周期中,三四線城市房價的漲幅相當驚人。

但問題是,定向去庫存中的“定向”并未成功。

因為最近一輪的上漲周期,即2016年初到現在,各類城市是普漲的節奏,比如一線城市累計平均漲幅為39%,二線城市和三四線城市分別為30%和33%。這其中最不需要去庫存的就是一線城市,也就是說這一輪為三四線去庫存的代價是全國房價的明顯普漲,這直接導致那些人口流入型城市居住成本直線上升。

后者最直接的表現有兩點,一是購房市場的房貸成本直線上升;二是租房市場購房市場的強力調控后長租公寓的“野蠻”崛起。雖然是“公寓”,但實際體驗并不算好,平臺不賺錢,購房者被貸款,還有不少爆雷。

甭管怎么說,大城市還有城鎮化的紅利可以吃,調控保持平穩,時間可以抹平這些壓力。但對于小城市而言,最近一輪去庫存帶來的房價上漲,隱患是巨大的,而且,從2019年開始。隨著一二線城市開始通過放松土拍限制的,降低人才落戶門檻等方式給房地產兜底,這些隱患將會顯性化。

住建部專家顧云昌近期就警告稱,2019年房地產市場的主要矛盾已經從過去的房價過快上漲,變成過快下滑,表現在銷售、投資和房價上。

我認為,這基本上就是在警告三四線城市。

除了大家最常關注的貨幣化安置放緩之外,我認為三四線樓市的隱形庫存風險也非常值得關注。

就房地產庫存來說,分為顯性和隱性。顯性庫存就是拿到預售證的這批商品房,目前三四線城市這一塊庫存消化得的確還算不錯。截至2018年8月份,全國336個地級市中,已經有281個地級市顯性庫存降至18個月以內。基本回歸至2013年的水平。

但問題是隱形庫存非常令人擔憂。這些隱形庫存包括在途庫存(指的是已經開工但未拿到預售證)、未開工庫存(已出讓未開工的土地)、二級市場庫存(簡單理解為購房者手中的空置住房)。

在途庫存和未開工庫存這兩塊是不怎么被人們關注的,而實際上開發商都想薅去庫存的紅利,拿地開工量大于安置新增需求,都想趁著價格上漲的窗口期多賺一點。畢竟一二線城市房地產在高壓之下,要維持高速增長,房企也唯有這一條路可走。

而二級市庫存更是嚴重了。中國家庭金融調查與研究中心于2018年12月發布的《2017年中國城鎮住房空置分析》報告顯示,三線城市空置率為21.8%,并且呈持續上升的趨勢。

即便到現在,三四線城市,新房供應量可以說是敞開供應的,沒什么人會買二手房,上升期如此,未來下行期更是無人問津了。而且二手房價格跌幅比新房價格跌幅更猛,類似情況在去庫存之前已經上演過了,復現只是時間問題。

三四線城市人口在流失,房子越減越多,這個問題會越來越嚴重。與一二線城市投資性空置相比,三四線城市的空置房是真正的空置房,未來真的就是純粹一堆鋼筋混凝土而已。

提到人口,就不得提目前的人口老齡化問題,二孩雖然全面放開,但效果顯然不及預期。

新中國一共有三輪嬰兒潮,分別是1952-1959年,每年出生1600萬至2200萬人,1962-1975年,每年2100萬至2900萬人,1981-1997年,每年2000萬至2500萬人。

這幾輪嬰兒潮,最關鍵的是第二輪和第三輪。去年有個著名的“六個錢包”觀點,指的就是第二輪和第三輪嬰兒潮一塊買房。簡單說就是,兩代人透支家庭財富供養一代人的房子。

大城市的房子雖然更貴,但小城市的老人在為子女買房的過程中透支比例卻更高,這注定大量中小城市中,1981-1997這輪嬰兒潮,他們不僅要供房子,還要贍養老人,這個問題也越來越嚴重,壓力越來越大。

2007年至現在,年均出生人口僅有1600萬人,今年已經只有1500萬人了,嬰兒潮很難再有了。沒有自然需求,靠刺激維持房地產,副作用會越來越大。

眼下,一二線城市正在試圖通過一些寬松措施來穩住房地產市場,給到的三四線城市壓力會更大。內因會自然帶來量變,而上述外因則會加速量變至質變。大城市基本面不錯,放松會帶來直接效果,但剛剛經歷了一輪去庫存的三四線城市,放松也很難有明顯效果。除非搞大水漫灌,這更不可能。

顯然,2019年三四線城市會更加兇險。新一輪周期,一二線觸底緩慢回升,而三四線只能逼近拐點,一部分三四線城市房價拐點已經先行出現,等待他們的只是繼續下行。觸底反彈?然后顯然沒這個機會了。

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